Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что значит ликвидационная стоимость квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Например, если он уволился в мае, то устроиться заново на работу он может не ранее, чем 1 июля. , где страховая часть 5906,32 руб. , а устроиться заново уже с 01.
Содержание:
Что такое ликвидационная стоимость квартиры
Каждый человек понимает, из чего складывается рыночная стоимость квартиры. Но понятие ликвидационной стоимости объекта недвижимости знакомо не всем. Что такое ликвидационная стоимость квартиры и как она рассчитывается?
Что это такое
Ликвидационная стоимость квартиры — это цена, по которой объект недвижимости может быть продан в кратчайшие сроки по причине наступления критических обстоятельств. Существует прямая зависимость между необходимыми сроками продажи объекта и понижением ликвидационной цены.
Основные причины, по которым применяется ликвидационная стоимость:
- распродажа пользующихся незначительным спросом новостроек;
- продажа квартир, находящихся в аварийном состоянии;
- продажа бизнеса, с которым напрямую связаны многоквартирные дома;
- передача на торги объекта, принадлежащего государству;
- срочная продажа квартир собственниками по личным мотивам.
Чем быстрее нужно продать квартиру, тем ниже будет цена
Отличие от рыночной
Рыночная цена — это наиболее объективная стоимость объекта недвижимости, которая определяется на основании оценки ряда факторов: площадь помещения, качество постройки, уровень ремонта, месторасположение дома и т.д.
Ликвидационная же стоимость напрямую зависит от сроков запланированной продажи без учёта реальных факторов, на основании которых должна складываться цена квартиры.
Рыночная стоимость не зависит от сроков реализации квартиры и устанавливается на основании среднего уровня цен, существующих на данный момент
Как оценивается
Сначала определяется рыночная стоимость объекта. После этого рассчитывается величина корректирующей поправки, появляющейся из-за вынужденного характера продажи. При расчёте поправки во внимание берутся следующие факторы:
- способ совершения сделки;
- срок планируемой продажи;
- сумма расходов, которые будут понесены в связи с реализацией объекта;
- риски.
Таким образом, при определении ликвидационной стоимости квартиры решающее значение имеют сроки, в которые её необходимо продать.
Источник: https://consultmill.ru/polezno-znat/chto-takoe-likvidatsionnaya-stoimost-kvartiryi.html
Стоимость и ликвидационная стоимость
Как оценка может помешать купить квартиру в кредит. Стоимость и ликвидационная стоимость квартиры
Как оценка может помешать купить квартиру
С чем будем сравнивать стоимость?
Как я уже говорил, стоимость квартир определяется с помощью «метода сравнительных продаж».
При оценке с помощью сравнительного метода сравнение производится с квартирами, которые были проданы недавно в близлежащих домах со схожими параметрами.
Но как узнать цену проданных квартир?
По данным регистрирующих органов?
Но многие квартиры проданы по заниженным ценам, например, за 1 миллион в договоре.
По данным, которые публикуются в газетах объявлений?
Но эти квартиры не проданы, возможно, потому, что в рекламных объявлениях стоимости завышены.
Как быть?
C чем сравнивать?
?
Но ведь оценщики с чем-то сравнивают!
И что получается с определением стоимости?
А получается, что при оценке в разных фирмах одной и той же квартиры, стоимость получается немного разной.
И проблема не в том, что кто-то из них оценивает необъективно: был бы выбор, к каким оценщикам обратиться. Но выбора есть не всегда.
Фирму-оценщика называет банк. Банк ей доверяет, банк считает результаты оценки, проведенной этой фирмой, наиболее достоверными. Хорошо, когда при банке аккредитовано несколько фирм, хуже — когда одна.
Как оценка может помешать купить квартиру
Напомню, что банк, в большинстве случаев, дает от стоимости квартиры, названной оценщиками. Допустим, Вы обратились в тот банк, который дает 80% от стоимости квартиры.
На самом деле, если оценщики занижают стоимость одной квартиры, то бесполезно искать другую квартиру: ее стоимость — также занизят. Лучше обратиться к другим оценщикам (если при банке аккредитовано несколько компаний) или, если при банке аккредитована единственная компания — найти другой банк, который работает с другими оценщиками, которые, в свою очередь, оценивают более объективно.
А это — время (учитывая, что или оценку, или даже все придется начать сначала).
Кстати, услуги оценщиков тоже что-то стоят. Дали Вам кредит или отказали: оценка проведена, стоимость определена — заплатите оценщикам.
Даже если в кредите отказали из-за того, что стоимость оценщики занизили.
А можно и «ситуацией воспользоваться»: когда банки не предоставляют выбора, к каким оценщикам обращаться, значит оценщики могут объявить за свои услуги стоимость, раз в несколько большую, чем обычно. Тут, однако, хочу оговориться, что «рвачей» среди оценщиков не так уж и много. И если кто-то «пользуется ситуацией», то это — скорее исключение, чем правило.
Еще одна неприятная новость заключается в том, что оценщиков, чьей оценке доверяют банки — мало, а банков, выдающих кредиты, — стало много.
При этом разные банки пользуются услугами одних и тех же оценщиков.
Иногда к оценщикам надо записываться за 7 — 10 дней, чтобы оценщик выехал на оценку объекта.
Ликвидационная стоимость
Как я уже писал, оценщики определяют не только рыночную, но и ликвидационную стоимость объекта.
Что это такое: ликвидационная стоимость объекта?
Это та стоимость, по которой объект (в нашем случае квартиру) можно быстро продать при условии, что продажа носит вынужденный характер.
Рассчитывая эту величину, оценщики пользуются достаточно сложными формулами. Я их приводить не буду, скажу лишь, что ликвидационная стоимость квартиры составляет примерно 70 — 75% от ее рыночной стоимости.
А теперь представим, что заемщик не может расплатиться с банком, и квартира, как предмет залога, продается по решению суда.
Продажа явно носит вынужденный характер.
Интересно, по какой стоимости эта квартира будет продаваться: по рыночной или по ликвидационной?
Источник: https://www.ipotek.ru/ocenkapk.php
Ликвидационная стоимость квартиры что это
Последние актуальные тенденции на российском рынке недвижимости на особое место выводят процесс оценки ликвидационной стоимости объектов. Рыночная и ликвидационная стоимость квартиры: в чем разница?Под стоимостью объекта недвижимости обычно подразумевают его рыночную стоимость. Однако существуют и
Рыночная и ликвидационная стоимость квартиры: в чем разница?
Под стоимостью объекта недвижимости обычно подразумевают его рыночную стоимость. Однако существуют и другие виды стоимости недвижимого имущества, которые порой необходимы для совершения с ним той или иной сделки. Так, в ряде сделок используется ликвидационная стоимость жилья. В чем заключается ее отличие от рыночной? В каких ситуациях требуется ее определять?
Под стоимостью объекта недвижимости обычно подразумевают его рыночную стоимость. Однако существуют и другие виды стоимости недвижимого имущества, которые порой необходимы для совершения с ним той или иной сделки.
Вопросы оценки ликвидационной стоимости объекта
Ликвидационная стоимость — это цена, за которую объект может быть продан на рынке за ограниченные сроки. Этот вид стоимости всегда меньше рыночной оценки.
Условием появления ликвидационной стоимости является наличие чрезвычайных обстоятельств, которые влияют на изменение нормальной рыночной ситуации.
Одним из наиболее распространенным направлением оценки ликвидационной стоимости является оценка предприятия при необходимости его банкротства.
- Срок экспозиции. Существует прямая зависимость между стоимостью ликвидации и сроком продажи — чем он ниже, тем ниже стоимость. Срок экспозиции зависит от многих факторов: тип недвижимости, исходная стоимость реализации, уровень спроса и т.д.
- Общая экономическая ситуация на рынке.
- Степень привлекательности объекта для рынка. Привлекательность объекта определяется его индивидуальными характеристиками и зависит от спроса на конкретный тип объектов.
- Субъективные факторы.
Оценка ликвидационной стоимости проводится в случаях:
- если предприятие находится под угрозой банкротства;
- если оценка бизнеса предприятия свидетельствует о том, что стоимость компании при ликвидации будет выше, чем в случае продолжения деятельности организации;
1. Прямой метод. Этот метод предполагает использование сравнительного подхода.
- сравнение продаж — прямое сравнение с аналогами;
- метод корреляционно-регрессионного анализа – количественный метод определения зависимости ликвидационной стоимости объектов от различных факторов.
Стоимость и ликвидационная стоимость
На самом деле, если оценщики занижают стоимость одной квартиры, то бесполезно искать другую квартиру: ее стоимость — также занизят. Лучше обратиться к другим оценщикам (если при банке аккредитовано несколько компаний) или, если при банке аккредитована единственная компания — найти другой банк, который работает с другими оценщиками, которые, в свою очередь, оценивают более объективно.
Как я уже говорил, стоимость квартир определяется с помощью «метода сравнительных продаж».
При оценке с помощью сравнительного метода сравнение производится с квартирами, которые были проданы недавно в близлежащих домах со схожими параметрами.
Что такое ликвидная квартира — определение понятия
Даже этажность квартиры сказывается на ее ликвидности. К примеру, жилье, расположенное на первом этаже пользуется малым спросом, потому и стоит дешевле, чем квартиры на верхних этажах. Что касается объектов, расположенных под самой крышей, то тут не все так однозначно. Если кровля не течет, а перекрытие утеплено, то это положительно скажется на ликвидности жилья. К тому же чем выше этажность, тем чище воздух и лучше вид из окна.
Подавляющая масса неликвидных квартир относится к вторичному рынку недвижимости. Они расположены в домах, предназначенных под снос или которые находятся в аварийном состоянии. Пониженная ликвидность также у квартир, находящихся в промзоне, в районе с плохой транспортной развязкой, с недостаточным уровнем инфраструктуры. А вот экологически чистая зона влияет на ликвидность положительно.
Что значит ликвидационная стоимость квартиры
— и покупатель, и продавец являются двумя свободными, совершенно независимыми друг от друга людьми, которые обладают всей необходимой информацией о предмете сделке и совершают её в своих интересах (для извлечения выгоды или удовлетворения имеющейся потребности);
После проведения оценки специалисты-оценщики составляют отчёт об оценке квартиры, который впоследствии используется банком, например, для определения доступного заемщику кредитного лимита. Как правило, в отчете отображаются две стоимости закладываемой квартиры: рыночная и ликвидационная. Попробуем разобраться, что такое ликвидационная стоимость жилья и чем она отличается от рыночной стоимости недвижимого имущества.
Ликвидационная стоимость квартиры это
Так, в ряде сделок используется ликвидационная стоимость жилья. В чем заключается ее отличие от рыночной? В каких ситуациях требуется ее определять?
«Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть продан в ближайшее время, – говорит директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ») Инна Игнаткина. – Рыночная стоимость зависит от ряда факторов (от транспортной доступности, типа дома, метража и т.д.). Наиболее точно определить рыночную стоимость объекта недвижимости сможет только профессиональный оценщик или опытный риэлтор».
Зачастую продавцы жилья, плохо ориентирующиеся на рынке недвижимости, устанавливают на реализуемые объекты цены, которые существенно отличаются от среднерыночных показателей. Разумеется, каждому хочется продать свою квартиру подороже. Тем не менее, случается и обратное. Так, собственник, желающий сократить время экспозиции продаваемого жилья, может назначить цену ниже рыночной. В таком случае речь уже идет о ликвидационной стоимости объекта недвижимости. «Другими словами, ликвидационная стоимость – это такая стоимость жилья, с которой продавцу придется согласиться в случае, если ему нужно быстро реализовать имеющийся в его собственности объект недвижимости», – говорят в «МИЦ-Недвижимость».
Примечательно, что большинство кредитных организаций при выдаче ипотечного кредита учитывают не только рыночную, но и ликвидационную стоимость жилища. Делается это главным образом для того, чтобы в случае дефолта заемщика можно было без промедления продать залоговое имущество. Если же банк выставит на рынок жилплощадь по цене, близкой к рыночной, это затянет процесс реализации объекта.
Человеку, который не слишком хорошо понимает ситуацию на рынке недвижимости, самостоятельно будет сложно определить как рыночную, так и ликвидационную стоимости имеющегося у него в собственности жилья. «Практически на каждом сайте недвижимости сегодня имеется онлайн-калькулятор, который, анализируя введенные пользователем данные, определяет стоимость квартиры, – говорит Инна Игнаткина. – Однако нужно понимать, что такие программы не учитывают ряд ценообразующих факторов и нюансов, а потому настоящую цену так высчитать нельзя. Недаром опытные оценщики и риэлторы всегда стараются выехать на объект и осмотреть его лично, чтобы учесть все особенности жилья, начиная от транспортной доступности, заканчивая качеством ремонта в квартире. Поэтому в ходе подготовки к серьезной сделке рекомендуется обращаться к профессионалам».
Если клиент просит оценить стоимость собственности при срочной продаже — это запрос не о рыночной стоимости, а о стоимости ликвидации» (когда товар не может находиться в открытой продаже должное время).
Ликвидационная стоимость (Liquidation Value) относится к оценочным стоимостям рыночного типа, для которых возможно существование отдельного рынка, поскольку ее расчет связан с использованием рыночной информации, отражающей особенности того рынка, к которому относится объект оценки.
Это стоимость в обмене — объективная, рассчитываемая (или назначенная) под влиянием факторов спроса и предложения, сформировавшихся на соответствующем открытом и конкурентном рынке, в расчете на приобретение товара среднестатистическим, абстрактным (типичным) покупателем.
Хотя и ликвидационная стоимость относится к стоимостям рыночного типа, но она представляет собой базу оценки, отличную от рыночной, поскольку при ее определении нарушаются два важных признака, присутствующих в определении рыночной стоимости как вида.
Ликвидационная стоимость определяется в случае, если объект недвижимости должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов, и представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при его вынужденной (принудительной) продаже.
Определение ликвидационной стоимости отличается от определения рыночной стоимости нарушением в нем двух условий:
1) продажа является вынужденной;
2) срок экспозиции на открытом рынке короче типичного для определенного сегмента рынка (объект продается за более короткое время и, следовательно, несколько дешевле).
К сожалению, во всех известных источниках, включая и ФСО-2, ускользает из рассмотрения случай, когда в определении рыночной стоимости нарушается лишь первое условие из указанных, то есть продажа является вынужденной, но срок экспозиции объекта сопоставим с типичным и не ограничен жестко. При этом могут быть получены значения стоимости, численно близкие к рыночным (как правило, более высоким значениям), но тем не менее стоимость должна идентифицироваться и в этом случае как ликвидационная вследствие вынужденности продажи.
В методической литературе часто различают упорядоченную и принудительную ликвидацию. Упорядоченная ликвидация (определяется Orderly Liquidation Value) проводится в течение времени, достаточного для получения максимальной цены. Упорядоченная ликвидация предполагает разработку календарного графика ликвидации активов. Принудительная ликвидация (Forced Liquidation Value) означает возможно более срочную распродажу активов, и естественно, она предполагает получение меньшей стоимости. При вынужденной (принудительной) ликвидации обычно имеется в наличии решение суда, арбитража, комиссии по банкротству. Происходит быстрая распродажа активов, экспозиционный срок сокращается, иногда очень значительно, и может составлять 1—3 месяца.
Но здесь видится нарушение логики: если эта пара ликвидации различается по срочности (второй признак) проведения процедуры ликвидации, то почему это не отражается в названиях? Первое название — упорядоченная — означает лишь наличие жесткого графика ликвидации, а вовсе не ее неторопливость. Второе название вообще говорит о вынужденности (первый признак), как будто бы упорядоченная ликвидация не является таковой? Эта терминологическая абсурдность может быть снята, если при сравнении по временному признаку использовать понятия: ликвидация в приемлемые сроки (сравнимые с типичными в определении рыночной стоимости) и ускоренная (форсированная ) ликвидация.
Существует принципиальное отличие ликвидационной стоимости бизнеса от ликвидационной стоимости недвижимости из состава его имущественного комплекса. В формуле расчета первой присутствуют обязательства компании, и. кроме того. спектр ликвидационных затрат для предприятия значительно шире. Западная практика показывает, что ликвидационная стоимость фирмы как единого целого меньше суммы выручки от продажи ее активов. В состав суммарных затрат на ликвидацию бизнеса входят:
— административные издержки по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации;
— выходные пособия и выплаты:
— расходы на рекламу, юридические и бухгалтерские услуги, организацию распродажи, комиссионные, перевозку продаваемых активов и пр.
При определении ликвидационной стоимости недвижимости учитываются затраты на ликвидацию (расходы на рекламу, юридические и бухгалтерские услуги, организация распродажи, комиссионные агентам по распродаже и др.).
Вырученная от продажи активов денежная сумма, очищенная от сопутствующих затрат, затем дисконтируется на дату оценки по повышенной ставке дисконта, отражающей ликвидность активов и учитывающей связанный с процедурой ликвидации (как вынужденной продажи) риск.
Ликвидационная стоимость объекта недвижимости может быть рассчитана на базе уже определенной рыночной стоимости введением эмпирической или определенной иным способом скидки. Размер ее может колебаться от 0 до 100% в зависимости от уровня ликвидности вида имущества (актива) и степени сокращения срока его реализации.
Утилизационная стоимость — вид стоимости объекта, определяемый по (рыночной) стоимости материалов и элементов конструкций, из которых состоит здание (строение) в объекте недвижимости без учета стоимости дополнительного ремонта и подготовки элементов к продаже. Эта стоимость бывает необходима при оценке компенсации затрат на снос строения.
Что представляет собой ликвидационная стоимость
В ходе ведения предпринимательской деятельности предприятия регулярно сталкиваются с необходимостью продать часть своей собственности: чтобы заменить средства производства, заплатить долги, при банкротстве или чтобы увеличить объём оборотных средств. Также иногда активы используются в качестве залога для банковского займа. Во всех подобных ситуациях необходимо рассчитать ликвидационную стоимость (ЛС).
Что такое ликвидационная стоимость? Данным термином обозначают максимальную сумму денежных средств, за которую имущество можно реализовать на рынке в короткие сроки. Эта сумма всегда меньше рыночной цены товара. Причина этого кроется в коротких сроках реализации, которыми ограничен владелец. К продаже активов по ЛС приступают в исключительных ситуациях, например, при банкротстве компании. Для владельца такая продажа крайне невыгодна.
Ликвидационная величина собственности основывается на её рыночной стоимости и коэффициенте вынужденной продажи.
Значение данного коэффициента варьируется в границах от 0,1 вплоть до 50%. Из этого следует, что актив может быть продан как по почти рыночной цене, так и вдвое дешевле. На величину в конечном счёте влияют обстоятельства, в которых происходит продажа, цели предпринимателя, состояние имущества и ситуация на рынке в целом.
Ликвидационной стоимостью называется значение цены актива, по которой его можно продать в короткие сроки
Что означает понятие «ликвидная недвижимость»
Проблема изолированности комнат полностью решена в современных планировочных решениях, но все еще актуальная для домов старого фонда. С этажностью ситуация несколько неоднозначная. Первые этажи однозначно понижают ликвидность квартиры, и ее стоимость будет на 10-15% меньше точной такой же квартиры в этом же самом доме, но на другом этаже. Последние же этажи уже не так отпугивают покупателей. А некоторые даже предпочитают их другим, благодаря более низкому уровню шума и более чистому воздуху, а также отсутствию соседей сверху. Некоторые даже специально ищут такие квартиры, чтобы в последствие оформить перепланировку и сделать свою квартиру двухэтажной за счет чердака. Оптимальной высотой потолков в последние годы признана высота 2,7 метра. К площади кухни многие покупатели, намучившиеся в малогабаритных квартирах, предъявляют достаточно серьезные требования. Минимальная востребованная площадь должна составлять 8-8,5 квадратных метров, а лучше, как в новостройках, от 10 до 14 квадратов.
Что касается общей площади, то здесь основным критерием будет ее соответствие принятому риэлторами диапазону комфортности размещения. Для ликвидных однокомнатных квартир примерный диапазон общей площади 36-42 квадратных метров, для двухкомнатных – 54-62 квадратных метра, для трехкомнатной – 68-82 квадратных метра. Именно такие площади квартир предлагают современные новостройки. При этом отклонения как в меньшую, так и в большую сторону могут привести к довольно существенному затруднению процесса продажи такой квартиры. Например, продать однокомнатную квартиру площадью 27 квадратных метров примерно, так же трудно, как и площадью в 60 квадратов, потому что требуется найти весьма специфического покупателя.
Ликвидная квартира: чем это хорошо
Вообще же, чем выше класс жилья и престижнее район и дом, тем больше характеристик влияют на ее востребованность и ликвидность. Если в экономклассе покупатель, скорее всего, обратит внимание только на метраж и размер кухни, то в элитном сегменте обязательно оценит и видовые характеристики: «Например, на Кутузовском проспекте из-за повышенного шума менее ликвидны квартиры с окнами на улицу, а самые ликвидные варианты — с окнами на набережную, так называемые «видовые квартиры», — утверждает Александр Мальцев (CENTURY 21 Запад). Кроме того, как правило, не ликвидны высококлассные объекты, расположенные не в самых престижных районах, на окраинах столицы, да и многокомнатные квартиры в отдаленных спальных районах продаются долго. «Мало кому нужна, например, 4-комнатная квартира в Бирюлево по цене 9 млн. рублей и выше», — говорит Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»), ведь типичный покупатель в этом и подобных районах выбирает 1-2-комнатные варианты.
Ликвидные районы есть и на менее престижных направлениях, даже на южном и юго-восточном, которые считаются самыми неэкологичными и неблагоустроенными. К списку ликвидных эксперты, прежде всего, отнесли Сокольники и Новые Черемушки, как районы с хорошо развитой инфраструктурой и не сильно удаленные от центра, а также в него были добавлены Коньково, Теплый Стан, Ясенево, Чертаново, Бабушкинский, Медведково, Отрадное, Алтуфьево, Измайлово, районы станций метро Аэропорт и Беговая. На юго-востоке же самыми ликвидными были признаны Люблино и Марьино.
оценка бизнеса
Добавил: Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам. Вуз: Предмет: Файл:.docx Скачиваний: 62 Добавлен: Размер: Кб Стр 1 из 2 1 2
- Оценка рыночной стоимости акционерного капитала независимыми оценщиками обязательна при дополнительной эмиссии акций.
2. Любая собственность в совокупности с правами, которыми наделен владелец, является объектом оценки.
3. Учитывает ли рыночная оценка ценность составных элементов определенного объекта – совокупность факторов производства?
4. Является ли полезность бизнеса основой его рыночной цены?
5. Влияют ли процессы, происходящие во внешней среде, на величину рыночной стоимости бизнеса?
6. Могут ли не совпадать балансовая и рыночная стоимость предприятия?
7. Существуют ли единые методики оценки бизнеса, обязательные для всех оценщиков?
б)ОПРЕДЛЕНИЕ КАКОЙ-ЛИБО ОЦЕНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
9. Необходима ли оценка бизнеса для обоснования инвестиционного проекта его развития?
10. Возможно ли определение ликвидационной стоимости предприятия, если в перспективе ожидается сохранение предприятия как системы?
11. На величине стоимости сказывается риск.
12. Повлияют ли на величину оценочной стоимости предприятия затраты на создание аналогичного предприятия?
13. Полезность любого бизнеса определяется тем, во сколько вчера оценивались его доходы.
14. Существует ли принцип оценки «конкуренция»?
15. Используется ли принцип вклада в методах сравнительного подхода?
16. Метод стоимости чистых активов – это метод
17. Чем выше оценка инвестором уровня риска, тем … ставку дохода он ожидает.
18. Высокая инфляция … предпринимательский риск.
Вставить слова: а) ПОВЫШАЕТ
19. Необходимы ли для оценки бизнеса ретроспективные данные об истории компании?
20. Рабочий и управленческий персонал оказывает значительное влияние на величину стоимости предприятия.
21. Возможна ли инфляционная корректировка статей баланса по изменению общего уровня цен?
22. Всегда ли проводится нормализация бухгалтерской отчетности?
23. Необходима ли оценка бизнеса для выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия?
24. Учитывает ли оценка рыночное реноме предприятия?
25. Учитывает ли рыночная оценка объекта экономические отношения, реализующие право собственности на него?
26. Текущая стоимость будущих доходов, которые может получить собственник, представляет собой … предел рыночной цены со стороны покупателя.
27. Потребность в регулировании купли-продажи является особенностью бизнеса.
28. Позволяет ли бухгалтерская модель сделать реальную оценку фирмы?
29. Обязан ли оценщик соблюдать этические нормы поведения?
30. Заинтересованы ли поставщики в результатах оценки предприятия?
31. Необходима ли оценка бизнеса для принятия обоснованных управленческих решений?
32. При оценке собственности как объекта продажи на открытом рынке используется стоимость:
33. Стоимость близкого аналога оцениваемого объекта – это стоимость
34. Денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в срок, слишком короткий для проведения адекватного маркетинга, — это стоимость
35. Чем больше права, связанные с контролем, тем … стоимость акционерного общества.
Вставить слова: а) выше; б) ниже; в) разницы нет
36. При оценке действующего предприятия должны применяться все принципы оценки.
38. Имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличивать общую стоимость объекта. Это принцип
(Г) ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗДЕЛЕНИЯд)
39. Что является лишним в списке:
б) МЕТОД ОТРАСЛЕВЫХ ФОРМУЛ;
40. Метод капитализации – это метод
41. Необходимо ли для оценки бизнеса описание маркетинговой стратегии предприятия?
42. Необходима ли инфляционная корректировка отчетности в процессе оценки?
43. Инфляционной корректировке по индексу изменения общего уровня цен подвергаются
44. Корректировка разовых, нетипичных и неоперационных доходов и расходов – это
в) НОРМАЛИЗАЦИЯ ОТЧЕТНОСТИ
45. Верно ли определение: «Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в условиях рынка»?
46. Основными факторами, учитываемыми при оценке, являются:
47. Полезность бизнеса осуществляется в пользовании.
48. Бизнес – это инвестиционный товар?
49. Необходимо ли участие государства в оценке бизнеса?
50. Может ли машинный парк предприятия являться объектом оценки?
51. Является ли лицензированной оценочная деятельность в РФ?
52. Заинтересовано ли государство в результатах оценки?
53. Рыночная стоимость бизнеса – это цена бизнеса, которая установилась на рынке в результате взаимодействия спроса и предложения.
54. Стоимость бизнеса для конкретного инвестора, основанная на его планах, называется
б) ИНВЕСТИЦИОННОЙ СТОИМОСТЬЮ
55. Стоимость объекта собственности, создаваемой по той же планировке и из тех же материалов, что и оцениваемая, но по ныне действующим ценам, называется
а) СТОИМОСТЬЮ ВОСПРОИЗВОДСТВА
56. Что из нижеперечисленного не соответствует определению ликвидационной стоимости?
А) стоимость, рассчитанная на основе реализации активов предприятия по отдельности; б) разность между выручкой от продажи активов предприятия по отдельности; в) стоимость, рассчитанная по конкретному факту;
г) стоимость, учитывающая индивидуальные требования конкретного инвестора;
57. Стоимость ЗАО … стоимости ОАО.
58. Зависимость оценочной стоимости бизнеса от его полезности
59. Остаточная продуктивность относится к следующим факторам производства:
60. Принцип ожидания – основной при использовании
61. Что является лишним в списке:
62. … основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сходных компаний
63. Является ли уровень инфляции фактором макроэкономического риска?
64. Оказывают ли серьезное внимание на итоговую величину стоимости условия функционирования предприятия в отрасли?
65. Инфляционная корректировка осуществляется переоценкой всех статей баланса по изменению курса рубля относительно курса более стабильной валюты.
66. Возможна ли инфляционная корректировка каждой статьи баланса в денежных единицах неодинаковой покупательной силы?
67. Корректировка метода учета запасов – это
б) нормализация отчетности
68. Субъектом оценки являются
в) профессиональные оценщики
69. Являются ли затраты, связанные с формированием предприятия, основой его рыночной цены?
70. Могут ли оцениваться отдельные составляющие бизнеса?
71. Стандарты профессиональной практики оценки разрабатываются профессиональными организациями для контроля за деятельностью своих членов.
72. Необходима ли оценка бизнеса при реструктуризации предприятия?
73. Может ли рыночная стоимость выражаться отрицательной величиной?
74. Может ли отличаться инвестиционная стоимость от рыночной?
75. Стоимость отдельных активов определяется на основе их вклада в данный бизнес при определении
б) стоимости действующего предприятия
76. Является ли время фактором, влияющим на величину оценочной стоимости?
77. Стоимость предприятия реагирует на любые ограничения, которые имеет бизнес.
78. Экономический принцип, гласящий: «Оценочная стоимость предприятия не должна быть выше минимальной цена на аналогичные предприятия с той же полезностью», — это принцип
79. Существует ли принцип предельной производительности?
80. Принцип замещения является основой для использования
81. Метод сделок – это метод
82. Если бизнес приносит постоянный поток доходов, какой метод целесообразно использовать для его оценки?
г) дисконтированных денежных потоков
83. Текущая стоимость компании, деятельность которой связана с высоким риском, …, чем текущая стоимость аналогичной компании, но функционирующей в условиях меньшего риска.
84. Являются ли темпы экономического развития страны основным фактором макроэкономического риска?
85. Нормативно-правовая база является
б) отраслевым фактором риска
86. Для оценки бизнеса не важно знание размера производственных мощностей.
87. Инфляционной корректировке путем переоценки всех статей баланса по изменению курса рубля относительно курса более стабильной валюты подвергаются
88. Вносятся ли изменения в финансовую отчетность предприятия после нормализации бухгалтерской отчетности?
89. Корректировка данных бухгалтерской отчетности с целью определения рыночной стоимости активов – это
в) нормализация отчетности
90. Метод … ориентирован на цены неконтрольного пакета акций.
а) отраслевых коэффициентов
91. Оптимальная сфера применения мультипликатора цена/денежный поток – оценка холдинговых компаний.
92. Необходимо ли оценщику изучать структуру расходов?
93. Метод капитализации предусматривает большее количество этапов, чем метод дисконтированных денежных потоков.
94. Коэффициент бета составляет 1,5. Если среднерыночная доходность акций возрастет на 20 %, общая доходность данной компании
а) не изменится; б) возрастет на 30 %; в) возрастет на 40 %; г) снизится на 13,3 %; снизится на 15 %; е) верного ответа нет
95. По методу дисконтированных денежных потоков величина собственного оборотного капитала, которым располагает предприятие, может не совпадать с требуемой.
96. Учитывается ли при расчете денежных потоков изменение долгосрочной задолженности?
97. Кумулятивный подход имеет определенное сходство с моделью
а) оценки капитальных активов;
98. … метод расчета величины денежного потока основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода.
99. Наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов являются методы
100. Для денежного потока для всего инвестированного капитала для определения ставки дисконта используется метод кумулятивного построения.
101. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются.
102. Мультипликатор – это коэффициент?
103. Можно ли пользоваться мультипликатором цена/стоимость чистых активов, если на предприятии образуется незначительная добавленная стоимость?
104. Необходимо ли сравнивать прогнозируемые расходы с соответствующими показателями для предприятий – конкурентов?
105. Может ли быть капитализирован средний за несколько последних отчетных лет денежный поток?
106. Предполагается, что после окончания прогнозного периода будут иметь место долгосрочные темпы снижения доходов.
107. Мультипликатор … существенно зависит от методов бухгалтерского учета.
108. Избыток собственного оборотного капитала должен быть вычтен из величины предварительной стоимости.
109. При расчете денежного потока уменьшение собственного оборотного капитала учитывается со знаком «плюс».
110. Необходимо ли определение безрисковой ставки в модели средневзвешенной стоимости капитала?
111. Процентная ставка, используемая для пересчета будущих доходов в текущую стоимость, это ставка
112. Основополагающим принципом методов доходного подхода является принцип
а) вклада; б) замещения; в) ожидания; г) верного ответа нет
113. Для денежного потока для собственного капитала используется модель
а) кумулятивного построения
114. В странах с развитой рыночной экономикой максимальная продолжительность прогнозного периода составляет
115. Достоинством … подхода является реальное отражение спроса и предложения в объекте инвестирования.
116. Может ли учитываться в оценке бизнеса качество отчетной документации на оцениваемом предприятии?
117. Можно ли в методах компании – аналога использовать для сравнения предприятия с различной степенью диверсификации?
118. Учитывается ли поправка на активы непроизводственного назначения в методах сравнительного подхода?
119. … метод расчета денежного потока анализирует движение денежных средств по направлениям деятельности.
120. На практике в качестве капитализируемой величины выбирается
в) прибыль последнего отчетного года;
120. Если в постпрогнозный период ожидается банкротство предприятия, то для расчета стоимости реверсии используется метод
121. Для оценки предприятий сферы услуг лучше всего использовать мультипликатор
а) цена/выручка от реализации
122. Стоимость нефункционирующих активов должна быть вычтена из величины предварительной стоимости.
123. При расчете денежного потока прирост инвестиций в основные средства учитывается со знаком «плюс».
124. Целесообразно использовать метод дисконтированных денежных потоков, когда:
а) ожидается, что будущие уровни денежных потоков будут существенно отличаться от текущих;
125. Можно ли считать ставку дисконта как стоимость привлечения предприятием капитала из различных источников?
126 Можно ли пользоваться методами доходного подхода для оценки молодого доходного многообещающего предприятия?
127. В качества безрисковой ставки дохода в мировой практике используется ставка дохода по краткосрочным государственным долговым обязательствам.
128. Анализ валовой выручки и ее прогноз требуют детального рассмотрения и учета имеющейся производственной мощности.
129. Игнорируют ли методы сравнительного подхода перспективы развития предприятия в будущем?
130. При расчете мультипликаторов для мелких компаний лучше использовать показатель чистой прибыли.
131. Принятие решения о включении компании в список сопоставимых только на основе ее размера может привести оценщика к неправильным выводам.
132. Используется ли в методах сравнительного подхода поправка на фактическую величину собственного оборотного капитала?
133. Необходимо ли знание планов менеджеров оцениваемого предприятия при прогнозировании валовой выручки?
134. Для одного и того же предприятия ставка капитализации обычно выше, чем ставка дисконта.
135. Используется ли модель Гордона для определения стоимости предприятия в постпрогнозный период, если ожидается банкротство компании с последующей продажей имеющихся активов?
136. Если ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли, то используется метод
137. Можно ли при использовании метода дисконтированных денежных потоков рассчитывать денежный поток в текущих ценах?
138. Денежный поток для собственного капитала можно определить следующим образом:
Чистая прибыль + Износ + Прирост собственного оборотного капитала – капитальные вложения.
139. Ставка дисконта рассчитывается с учетом наличия у многих предприятий различных источников привлекаемого капитала.
140. Является ли расчет финансовых коэффициентов этапом дисконтированных денежных потоков?
141. При помощи коэффициента бета определяется величина … риска.
142. Анализ валовой выручки и ее прогноз требуют детального рассмотрения и учета темпов инфляции.
143. Базой для сравнения служит цена на единичную акцию ОАО в методе
144. Оценка стоимости собственного капитала по методу стоимости чистых активов получается в результате:
в) оценки всех активов за вычетом всех обязательств
145. Методы доходного подхода при оценке недвижимости позволяют определить стоимость земельного участка отдельно, без учета стоимости зданий, расположенных на нем.
146. Уменьшение потенциального валового дохода на величину потерь от недоиспользования объекта недвижимости и потерь при сборе платежей дает величину
б) действительного валового дохода
147. Операционные расходы состоят из … частей.
148. Что из нижеследующего не является компонентом метода кумулятивного построения при выведении общего коэффициента капитализации?
149. Определить способ возмещения инвестированного капитала, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции:
150. Для оценки недвижимости, если прогнозируется поступление равновеликих доходов, используется метод
152. Корректируется стоимость
153. Стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, являющегося аналогом, это
154. Потеря стоимости собственности, связанная с увеличением стоимости обслуживания, это
155. Метод техники остатка – это метод оценки
156. Износ считается устранимым, если затраты на устранение дефекта являются меньшими по величине, чем добавляемая при этом стоимость.
157. Существует устранимый и неустранимый экономический износ.
158. Методом расчета срока жизни может определяться физический износ.
159.Используется ли доходный подход для оценки машин и оборудования?
160. Метод расчета по цене однородного объекта предполагает предварительное составление перечня комплектующих узлов и агрегатов.
161. Важна ли очередность внесения поправок при оценке недвижимости?
162. Относятся ли к нематериальным активам отложенные или отсроченные расходы?
163. Зависит ли стоимость интеллектуальной собственности от объекта передаваемых прав?
164. Осуществляется ли экспертиза прав на интеллектуальную собственность при ее оценке?
165. Используется ли затратный подход при оценке нематериальных активов?
166. Для оценки стоимости патентов и лицензий преимущественно используется метод
167. Используется ли ставка дисконтирования в методе освобождения от роялти?
168. Коэффициенты технико-экономической значимости и морального старения используются в методе
169. Существуют следующие виды износа (выбрать правильный ответ):
а) физический износ, функциональный износ, ускоренный износ
170. Рыночная стоимость бессрочной облигации состоит из двух частей.
171. Очень сложно определить рыночную стоимость
а) облигаций с купоном с постоянным уровнем выплат; б) облигации с плавающим купоном; в) обыкновенных акций; г) привилегированных акций
172. Учитывается ли в стоимости предприятия стоимость устаревших запасов?
173. Несписанная дебиторская задолженность оценивается дисконтированием будущих основных сумм и выплат процентов к их текущей стоимости.
174. Обязательна ли разработка календарного графика ликвидации активов при определении ликвидационной стоимости?
175. Какие из перечисленных методов являются методами затратного подхода?
А) капитализации; б) рынка капитала; в) стоимости чистых активов
176. Недвижимость является
а) ликвидной; б) низколиквидной; в) высоколиквидной
177. Если объект недвижимости был продан за … для стандартного срока экспозиции период, это говорит о том, что цена объекта была занижена.
Вставить: а) больший; б) меньший
178. К прямым издержкам относятся:
а) оплата профессиональных услуг архитекторов, юристов; б) стоимость материалов, амортизационные отчисления; в) оплата лицензий
179. Являются ли физические характеристики объекта недвижимости элементами сравнения?
180. Затратный подход к оценке машин и оборудования основывается на принципе полезности.
181. Включаются ли в операционные расходы амортизационные отчисления?
182. При приблизительных и частичных сходствах машин и оборудования принято говорить об
183. Гарантирует ли акция возмещение своей номинальной стоимости?
184. Восстановительная стоимость сооружений определяется
в) методом стоимости чистых активов
185. Обладает ли форма гудвиллом, если ее доходы на активы ниже среднерыночных?
186. Определяется ли текущая стоимость обязательств при использовании методов затратного подхода?
187. Методом ликвидационной стоимости оценивается рыночная стоимость недвижимого имущества.
188. … доход зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки.
189. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода называется
в) операционными расходами
190. Расходы на замену санитарно-технического оборудования – это
191. Какое из нижеследующих утверждений неправильно:
г) норма отдачи включает только доход на инвестиции
192. Коэффициент капитализации при оценке недвижимости является функцией сложного процента «взнос на амортизацию денежной единицы» при следующем способе:
Соседние файлы в предмете
- # Кб8Отчет по практике новый.doc
- # Кб3отчет по практике
- # Кб4Отчет по пратике СИБДЕЛО.docx
- # Кб1Оформление курсовых и дипломов (1).doc
- # Кб1Оформление курсовых и дипломов.doc
- # Кб62оценка бизнеса.docx
- # Кб2памятка первокурсника.doc
- # Кб12патриотическое воспитание вопросы к зачету и литература.doc
- # Кб4пахом_вадимыч.pdf
- # Кб3ПБУ
- # Кб8ПБУ
Источник: https://y-legal.ru/likvidacionnaya-stoimost-kvartiry-chto-eto.html
Стоимость и ликвидационная стоимость
Как оценка может помешать купить квартиру в кредит. Стоимость и ликвидационная стоимость квартиры
Как оценка может помешать купить квартиру
С чем будем сравнивать стоимость?
Как я уже говорил, стоимость квартир определяется с помощью «метода сравнительных продаж».
При оценке с помощью сравнительного метода сравнение производится с квартирами, которые были проданы недавно в близлежащих домах со схожими параметрами.
Но как узнать цену проданных квартир?
По данным регистрирующих органов?
Но многие квартиры проданы по заниженным ценам, например, за 1 миллион в договоре.
По данным, которые публикуются в газетах объявлений?
Но эти квартиры не проданы, возможно, потому, что в рекламных объявлениях стоимости завышены.
Как быть?
C чем сравнивать?
?
Но ведь оценщики с чем-то сравнивают!
И что получается с определением стоимости?
А получается, что при оценке в разных фирмах одной и той же квартиры, стоимость получается немного разной.
И проблема не в том, что кто-то из них оценивает необъективно: был бы выбор, к каким оценщикам обратиться. Но выбора есть не всегда.
Фирму-оценщика называет банк. Банк ей доверяет, банк считает результаты оценки, проведенной этой фирмой, наиболее достоверными. Хорошо, когда при банке аккредитовано несколько фирм, хуже — когда одна.
Как оценка может помешать купить квартиру
Напомню, что банк, в большинстве случаев, дает от стоимости квартиры, названной оценщиками. Допустим, Вы обратились в тот банк, который дает 80% от стоимости квартиры.
На самом деле, если оценщики занижают стоимость одной квартиры, то бесполезно искать другую квартиру: ее стоимость — также занизят. Лучше обратиться к другим оценщикам (если при банке аккредитовано несколько компаний) или, если при банке аккредитована единственная компания — найти другой банк, который работает с другими оценщиками, которые, в свою очередь, оценивают более объективно.
А это — время (учитывая, что или оценку, или даже все придется начать сначала).
Кстати, услуги оценщиков тоже что-то стоят. Дали Вам кредит или отказали: оценка проведена, стоимость определена — заплатите оценщикам.
Даже если в кредите отказали из-за того, что стоимость оценщики занизили.
А можно и «ситуацией воспользоваться»: когда банки не предоставляют выбора, к каким оценщикам обращаться, значит оценщики могут объявить за свои услуги стоимость, раз в несколько большую, чем обычно. Тут, однако, хочу оговориться, что «рвачей» среди оценщиков не так уж и много. И если кто-то «пользуется ситуацией», то это — скорее исключение, чем правило.
Еще одна неприятная новость заключается в том, что оценщиков, чьей оценке доверяют банки — мало, а банков, выдающих кредиты, — стало много.
При этом разные банки пользуются услугами одних и тех же оценщиков.
Иногда к оценщикам надо записываться за 7 — 10 дней, чтобы оценщик выехал на оценку объекта.
Ликвидационная стоимость
Как я уже писал, оценщики определяют не только рыночную, но и ликвидационную стоимость объекта.
Что это такое: ликвидационная стоимость объекта?
Это та стоимость, по которой объект (в нашем случае квартиру) можно быстро продать при условии, что продажа носит вынужденный характер.
Рассчитывая эту величину, оценщики пользуются достаточно сложными формулами. Я их приводить не буду, скажу лишь, что ликвидационная стоимость квартиры составляет примерно 70 — 75% от ее рыночной стоимости.
А теперь представим, что заемщик не может расплатиться с банком, и квартира, как предмет залога, продается по решению суда.
Продажа явно носит вынужденный характер.
Интересно, по какой стоимости эта квартира будет продаваться: по рыночной или по ликвидационной?
Источник: https://www.ipotek.ru/ocenkapk.php